I denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter.
Kender De den slags selskaber, hvor diskussionen efter middagen går i stå, fordi ingen deler hinandens interesser? Her er et godt tip til at live et hvilket-som-helst selskab en smule op. Diskutér beskatning og regulering af boligmarkedet. Alt, hvad der kræves, er, at deltagerne bor i forskellige boligtyper eller har en anelse forskellige politiske holdninger. Det skulle nok kunne lade sig gøre. Derefter kan der hurtigt blive behov for værtens indsats for at dæmpe gemytterne.
Ejerboligen – især huse – er på ny i fokus som følge af grundskylden. Men man har også ejendomsværdiskatten som debatemne, eller de uforudsigelige ejendomsvurderinger. Men ”rentefradraget” bør ikke overses. Egentlig er rentefradraget slet ikke en boligskat, det er beskatning af negativ kapitalindkomst, og man behøver ikke være boligejer, for at have store renteudgifter. En dyr andelsbolig, en lystbåd eller en bedre vogn eller en livsstil på vej mod ”Luksusfælden” kan også gøre det. Men for mange boligejere vil det altid hedde ”rentefradraget”, og det er boligen, der først falder én ind, når der tales herom.
Rentefradraget var tidligere en altafgørende faktor i boligejerens økonomi. Skatteværdien af renterne var for boligejerne med de højeste renteudgifter over 70 %. Samtidig var renten i starten af 1980’erne over 20 %. Tanken om en begrænsning af rentefradraget kunne derfor bringe sindene i kog, men udhulingen af fradraget er sket gradvist, og boligpriserne er som helhed i denne periode steget markant, også korrigeret for inflation. Det gælder, når der ses bort fra kriseårene efter Kartoffelkuren i 1986.
I dag betyder rentefradraget mindre, blandt andet fordi vi med de korte renter står i en situation, hvor bidraget for nogle lånetyper er større end renten. Når renten nærmer sig 0% på et F1, er rentefradrag ikke først på agendaen. Men hvordan var det gået, hvis vi havde haft de samme regler for renteudgifter i dag som tilbage i 1980’erne?
Udviklingen i skatteværdi af rentefradrag for alle personer med renteudgifter, 1980 – 2012, skatteværdi opgjort som % af renteudgifterne. Figuren viser medianen.
Få de vigtigste bolignyheder i indbakken
Kilde: www.Statistikbanken.dk
Boligøkonomisk Videncenter har finansieret et projekt med Danmarks Statistik, hvor der er tilvejebragt en lang række tidsserier om boligøkonomi og byggeri. Det har givet bedre historiske data for tvangsauktioner, for boligpriser, men i dette konkrete eksempel også for skatteværdien af renteudgifterne. Denne skatteværdi er udregnet på såkaldte mikrodata, det vil sige for hver enkelt boligejer baseret på registerdata, tilbage til 1980, idet der er taget afsæt i de skatteregler, der gjaldt i hvert af de pågældende år. Et formidabelt regnearbejde, hvor den viste figur kun kradser i overfladen af mulighederne. Men figuren viser tydeligt nok, at rentefradraget er blevet udhulet voldsomt gennem de sidste 30 år.
Hvis rentefradraget ikke var blevet reduceret, hvad var der da sket? Vi må antage, at boligpriserne generelt ville have været højere, og det gælder med garanti i de første 10 – 20 år af perioden. De højere boligpriser ville på langt sigt have øget nybyggeriet af ejerboliger, og det kunne ad åre moderere boligpriserne, men det er en meget langsommelig affære. Ejendomsværdiskat og grundskyld ville også blive højere. Med højere boligpriser ville førstegangskøberne i hvert fald i den første del af perioden have været tvunget til en højere gældsætning. Man kunne frygte, at vi under boligboble årene i 2004 – 2007 ville have set en endnu kraftigere prisstigning.
Det er bemærkelsesværdigt, at det danske boligmarked har oplevet så markante reale boligprisstigninger set over de sidste 15 – 20 år, også når vi lige skærer ”boblen” fra, på trods af den dramatiske udhuling af rentefradraget. Det indikerer, at ejerboligmarkedet også ville overleve en gradvis fjernelse af skattestoppet for ejendomsværdiskatten, hvis blot dette skete nænsomt. Skatteændringer på boligmarkedet skal ske Adagio, og ikke Andante. Tanken om en fjernelse af skattestoppet vil så nok i øvrigt også kunne live middagsselskabet, jeg nævnte i starten, lidt op.