Q&A: Dette skal du vide om boligmarkedet i 2023

Længe har vi haft det, der populært kaldes ’sælgers marked’. Særligt under coronaårene havde boligsælgerne flere steder i landet gunstige vilkår med stigende priser og meget stor efterspørgsel.

Sådan er det ikke længere. I dag skal sælgerne i højere grad kæmpe om boligkøbernes opmærksomhed, hvilket blandt andet betyder, at de kan blive nødt til at være forhandlingsvillige om blandt andet prisen for at få boligen solgt.

Omvendt er det heller ikke korrekt at kalde det nuværende marked for ’købers marked’. Man skal huske, at købernes vilkår også har ændret sig, især når det kommer til muligheden for at låne penge til boligkøb.

I mange tilfælde kan køberne købe mindre bolig for pengene, end de kunne for blot et års tid siden – også selv om boligpriserne dengang var højere.

Så der er nok mere tale om, at det hverken eller – eller både og – er købers og sælgers marked. Det kan også have sine fordele, fordi sælger og køber dermed er mere ligestillet i købsrelationen.

Efter planen træder den nye boligskattereform i kraft 1. januar 2024.

Den har kort fortalt til formål at ændre grundlaget for den boligskat, hver enkelt boligejer betaler, på baggrund af nye offentlige ejendomsvurderinger.

I praksis betyder det, at den samlede boligskat, som boligejerne betaler, bestående af grundskyld og ejendomsværdiskat, enten kan stige, falde eller forblive uændret.

Det forventes, at reformen overordnet set vil mindske den samlede boligbeskatning for en stor del af de husejere, der bor på landet eller i de mindre byområder. Omvendt ventes skatten at stige for ejerlejligheder og liebhaverejendomme i og omkring de store byer.

Det, der blandt andet er vigtigt at have for øje, er, at den nye boligskattereform ikke betyder højere skatter for nuværende boligejere eller dem, der køber bolig før 2024.

Omvendt kan dem, som køber bolig efter 2024, komme til at betale mere i skat. Det kan især blive aktuelt på ejerlejlighedsmarkedet og markedet for villaer og rækkehuse i attraktive områder i og omkring storbyerne.

Derfor ventes det også, at boligpriserne i de områder vil falde som følge af den øgede beskatning. Det er en forventning, men ikke noget man ved med sikkerhed.

Boligskattereformen kan med andre ord skabe bevægelse i boligmarkedet og føre til flere solgte boliger før og/eller efter 2024 visse steder i landet.

Er man kommende boligkøber i de områder, hvor beskatningen potentielt bliver større, er det værd at overveje, om man skal købe før eller efter 2024. Køber man før, vil man kunne spare på boligskatten, men køber man efter, kan man måske spare penge på boligens pris.

LÆS OGSÅ: Bliv klogere på de nye boligskatter i 2024 og vejen dertil

Overvej din økonomi: Det seneste år har understreget, at der kan ske meget pludseligt og uventet i samfundsøkonomien, og derfor lyder et godt råd til kommende boligkøbere at udtænke forskellige scenarier, når det kommer til at planlægge det budget, man vil købe bolig for.

Har man råd og lyst til, at ens rådighedsbeløb indsnævres betydeligt, hvis eksempelvis en i husstanden bliver arbejdsløs, hvis inflationen igen tager på himmelflugt, eller der sker noget tredje?  

Læg et realistisk budget og hav din bankrådgiver med på råd, så I sammen kan finde det beløb, du/I kan købe bolig for.

Tænk langsigtet: Det vides endnu ikke med sikkerhed, om boligpriserne kommer til at falde yderligere og i givet fald i hvilket omfang.

For nogle spøger frygten for at blive teknisk insolvent, hvilket betyder, at man køber en bolig, som mister så meget værdi, at man har mere gæld end formue i boligen.

Her er det vigtigt at huske, at når boligmarkedet går ned, som det gør nu, kommer det typisk også op igen.

Så skulle du ende med at købe en bolig, der mister værdi, så vil den værdi sandsynligvis også tjene sig ind igen på sigt.

Derfor er et godt råd at tænke langsigtet på din boliginvestering og ikke købe bolig med sigte på at sælge igen om få år.

LÆS OGSÅ: Guide: 7 fejl du ikke skal begå som førstegangskøber

Gå i dialog med sælger: Som det er nu, er det blevet sværere for boligsælgerne at få afsat en bolig.

Som køber gør det, at du med fordel kan undersøge dine muligheder for at forhandle med sælger.

Det gælder både på prisen, hvor der måske er mulighed for at forhandle et pænt prisnedslag hjem, men det gælder også i form af løse genstande, som er knyttet til boligen, såsom møbler, gardiner, haveudstyr og lignende, hvor du eventuelt kan få det med i handlen.

Undgå spekulation i boligpriserne: Vær varsom med at vente på, at markedet når den famøse bund i håb om at tjene så meget som muligt på din boliginvestering.

Det er ikke til at vide, hvornår og hvorvidt boligmarkedet rammer bunden, ligesom det ikke er til at vide, hvornår markedet topper.

Det tjener sig sjældent at spekulere i boligmarkedets udvikling, da det oftere er mere held end forstand, at man tjener meget og hurtigt på sin boliginvestering.

Derfor er det igen mest af alt vigtigt at lade dit boligkøb være bestemt af dit nuværende og eventuelt fremtidige behov frem for spekulation.

LÆS OGSÅ: 10 gode råd til dig, der skal købe bolig   

Find den rette, realistiske pris: I løbet af særligt andet halvår af 2022 måtte flere boligsælgere sande, at de havde prissat deres bolig for højt i forhold til markedets uventede udvikling.

Konsekvensen af dette kan være længere liggetid, justeringer i udbudspris og større prisnedslag.

Derfor er det essentielt, at du sammen med din ejendomsmægler finder en realistisk salgspris, der passer til det nuværende marked.

Prissætter du din bolig for højt, risikerer du, at salget trækker ud. Omvendt skal du heller ikke sælge din bolig for billigt.

Overvej derfor forskellige scenarier for, hvor meget du er villig til at gå ned i pris – eventuelt i forskellige etaper med plads til forhandling og justeringer, uden du nødvendigvis starter med en for høj udbudspris.

Du kan eventuelt benytte Boligsidens værktøj Find Mægler til at finde den rette mægler, som har særlig indsigt i boligmarkedet i dit lokalområde.

LÆS OGSÅ: Få et succesfuldt boligsalg med en salgsvurdering fra den rette mægler

Hold øje med udviklingen: Mange af de overskrifter, som rammer mediernes søgelys, omhandler den nationale udvikling på boligmarkedet.

Men det kan meget vel se helt anderledes ud i dit lokalområde.

Undersøg derfor, hvordan markedet udvikler sig lokalt der, hvor du bor. Og husk, at du på Boligsiden statistikker til enhver tid kan finde de seneste, centrale nøgletal for boligmarkedets udvikling i din kommune.

LÆS OGSÅ: Guiden til dig, der skal sælge

Sælger du for at købe: Som sælger skal du være opmærksom på, at det kan tage længere tid at få en bolig solgt, end vi længe har været vant til.

Det kan være særligt relevant, hvis du agter at sælge din bolig med henblik på at købe et nyt hjem.

Overvej derfor, hvordan skiftet til dit næste hjem skal foregå:

Vil du vente med at sælge, indtil du har fundet drømmeboligen? Skal du gøre brug af en betinget købsaftale, hvor købet af din nye bolig er betinget af, at du som køber får din egen bolig solgt først? Ønsker du at sælge med lang overtagelsesfrist, så du har tid til at finde et nyt hjem, før du skal være ude af den gamle bolig? Eller skal du skifte til en midlertidig bolig, når din egen bolig er solgt, imens du leder efter dit nye hjem?

Skal du sælge for at købe, så husk desuden, at selv om eksempelvis prisfald kan påvirke værdien af den bolig, du sælger, så vil den kommende bolig, du påtænker at købe, formentlig også være billigere.

LÆS OGSÅ: Få svarene: Hvad gør du, når du vil købe, før du sælger din egen bolig?

De seneste års udvikling på boligmarkedet har vist, at der pludseligt og meget uventet kan ske meget, som vender op og ned på det, man ellers havde forventet.

Derfor skal man være varsom med at lade sig diktere af økonomiske prognoser for 2023, da de ikke nødvendigvis kommer til at holde stik.

Med det sagt, så kan prognoserne fungere som et pejlemærke, og nu er den foreløbige forventning, at vi kommer til at se den igangværende udvikling med generel nedgang på boligmarkedet fortsætte et stykke ind i 2023.

Den sti, boligmarkedet for nuværende er på, kan både blive forbedret og forværret, og det afhænger i høj grad af, hvordan de økonomiske faktorer udvikler sig i år.

Husk dog, at uanset, hvordan boligmarkedet udvikler sig, så vil folk altid have et skiftende og løbende behov for at købe en ny bolig.