Overvejer du forældrekøb? Få ekspertens bedste råd

Hvilken slags bolig skal du vælge?

Forældrekøbet relaterer sig primært til ejerlejlighederne som boligform. Andelsboligformen er ikke egnet, dels fordi der ofte er udlejningsforbud, dels fordi der gælder helt andre skattemæssige regler. Er du derfor på udkig efter en forældrekøbslejlighed, skal du lede efter egnede ejerlejligheder.

Ejerforeningsvedtægten må ikke være til hinder for udlejning til barnet, og der ses i et fåtal af ejerforeninger at være et udlejningsforbud, men som regel er det tilladt.

Det er min opfattelse, at man derfor bør undlade at gennemføre forældrekøb i klassisk forstand, når det angår en andelsbolig. Der er ingen skattemæssige fordele, og det vil som regel være forbudt efter andelsboligforeningsvedtægten.

Hvad hvis jeg helst vil købe en andelsbolig?
Vil du gerne hjælpe dit barn med at finansiere en andelsbolig, bør du gøre følgende: Lad barnet købe andelen og lån ham eller hende pengene ved et rente- og afdragsfrit familielån. Lånet kan optages i dine eventuelle friværdi i deres egen lejlighed eller hus og ved et billigt realkreditlån. Dit barn kan da tilbagebetale lånet efter sit salg af andelsboligen, og der opstår heller ingen beskatning for barnet, hvis andelsbeviset er steget i værdi.

Som forælder kan du i øvrigt minimere boafgiften ved hvert år at yde en afgiftsfri pengegave til dit barn (inden for visse økonomiske grænser). Pengegaven kan du give ved at nedskrive gælden på lånet, som du ydede til brug for køb af andelsboligen. På den måde vil du henover årene og uden afgiftsbetaling reelt minimere den boafgift, der ellers skal betales, hvis du går bort, og dit barn skal arve, fordi der simpelthen er mindre at arve. Husk, at der skal søges advokatbistand, når der skal laves rente- og afdragsfrie familielån samt ydes afgiftsfrie gaver.

Køber du en andelsbolig, køber du ikke en fast ejendom, men reelt et andelsbevis i en forening, og det er andelsboligforeningen, der formelt ejer ejendommen. Derfor kan du skatteretligt ikke anvende hverken virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen ved forældrekøb af andelsboliger. Det vil stadig sprogligt være et forældrekøb, når forældre køber en andelsbolig til barnet, men der er blot ikke nogen skattemæssige fordele ved det.

Hvilke skattefordele kan du opnå?
Der er dog netop mulighed for at anvende forskellige ordninger, hvis du køber en ejerbolig som forældrekøb. Anvender du den almindelige ordning, og blot køber og udlejer til dit barn, beskattes overskuddet før renter ved udlejningen med 56 procent i den personlige indkomst. Det kan derfor næsten altid betale sig at anvende kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen.

Anvender du kapitalafkastordningen bliver der beregnet et afkast af virksomhedens aktiver, som man fradrager i den personlige indkomst, og tillægges i kapitalindkomsten. Derved flytter man reelt en del af indkomsten fra en beskatning på 56 procent til 27 procent.

Det er endvidere muligt at udskyde en del af skatten til senere betaling, men du kan ikke undgå beskatning. Det er en lidt nemmere administrativ og revisionsmæssig model end virksomhedsskatteordningen.

Anvendes virksomhedsskatteordningen flytter man også en del af indkomsten fra en beskatning på 56 procent til 27 procent, og får fradragsret for renterne i sin personlige indkomst. Et overskud kan opspares ligesom i et selskab, hvorved det efter visse betingelser er muligt at minimere topskatten. Der betales en foreløbig skat på 22 procent, hvis overskuddet forbliver i virksomheden, men man kan ikke undgå beskatningen.

Hvis du skal lave et forældrekøb, bør du få beregnet modellerne hos en revisor, så du kan finde ud af, hvilken der bedst kan betale sig for dig. Det afhænger af indkomstforhold, herunder om du betaler topskat, og hvor store renteudgifterne er. Virksomhedsskatteordningen er som regel mest fordelagtig, hvis du betaler topskat.

For begge modeller gælder, at der skal anvendes revisor.

Hvordan fastsætter man huslejen?

Der er ikke krav om en lejeaftale mellem forældre og barn, men hvis barnet skal søge om boligsikring, vil det være nødvendigt, og det er i øvrigt altid tilrådeligt ikke mindst af hensyn til SKAT.

Lejelovens helt almindelige regler gælder. Altså, både almindelige lejefastsættelsesregler og almindelige opsigelsesregler. Sidstnævnte betyder, at man derfor skal stole på hinanden, forstået således, at barnet medvirker til lejeforholdets ophør, når du som forælder ønsker at sælge, ellers vil det være svært at opsige dit barn som lejer, da det bliver beskyttet af lejelovgivningens almindelige opsigelsesregler.

Den fastsatte leje skal være lovlig og svare til, hvad der lovligt må og kan opkræves. Du beskattes af en fiktiv lejeindtægt, hvis den aftalte leje ligger under, hvad der lovligt og sædvanligt bliver udlejet til, ligesom dit barn også kan blive beskattet, fordi en for lav leje kan anses for at være en gave.

Må dit barns ven eller studiekammerat flytte ind?
Dit barn kan udleje et værelse efter reglen i lejelovens § 69. Man bør lade barnet videreudleje værelset, fordi han eller hun med en måneds varsel kan opsige fremlejetageren (som kan være en medstuderende eller en god ven). Det bør altså ikke være dig som ejer af lejligheden, der udlejer.

Barnets lejeindtægt ved fremleje er skattefrit betinget af, at dit barns betaling af den månedlige leje til dig for hele lejligheden ikke overstiger to tredjedele af huslejen inklusiv forbrug.

Hvordan overdrager du på sigt et forældrekøb til dit barn?

Når du ikke selv har beboet lejligheden, bliver du beskattet af eventuel avance ved salget. Nogle forældre forsøger at omgå det ved at flytte ind og bebo lejligheden, for dernæst at sælge og flytte tilbage til deres egentlige og rigtige bolig, men den går ikke. Det er omgåelse af reglerne.

I stedet må du overdrage lejligheden til barnet, og du kan med nugældende offentlige ejendomsværdier overdrage til en fornuftig pris. Barnet skal have til hensigt at bebo ejerlejligheden permanent, og rent faktisk også gøre det, og den dag barnet så sælger ejerlejligheden, vil en eventuel avance være skattefri.

Er der økonomiske fordele ved at sælge internt i familien?
Sælger du en forældrekøbslejlighed til din søn eller datter, der tidligere har været lejer, kan lejligheden (dog ikke andelsboliger) som udgangspunkt overdrages til plus/minus 15 procent af seneste ejendomsværdi. Det forudsætter imidlertid, at lejligheden er vurderet som fri lejlighed, det vil sige uden lejer.

Der tages som hovedregel udgangspunkt i den gældende ejendomsværdi, og disse vurderinger har været attraktive, men forventes med de kommende vurderinger at stige. Det giver anledning til at overveje, om overdragelse af eksisterende forældrekøbslejligheder skal overdrages til barnet. Det skal dog bemærkes, at de særlige regler, der omtaler 15-procentreglen, indeholder et forbehold om retlige ændringer, der måtte være indtruffet, og som seneste vurdering ikke tager højde for.

Husk at SKAT ikke er bundet af vurderingen
Er den seneste ejendomsværdi ikke udtryk for lejlighedens handelsværdi, er SKAT ikke bundet af vurderingen. Det vil typisk være tilfældet, hvis lejligheden er blevet udvidet med et areal på loftet eller sammenlagt delvist med en anden bolig eller lignende.

Og er forskellen mellem handelsværdien og den seneste vurdering iøjnefaldende, må rådet være at få lejligheden værdiansat af en lokal ejendomsmægler og indhente bindende svar fra SKAT om, at denne vurdering lægges til grund, sådan at man ikke bagefter skal have diskussionen med SKAT.

SKAT har lavet en god oversigt over de skattemæssige regler, som kan læses på SKAT’s hjemmeside, og som du som forældre kan kigge nærmere på.

Sidst, men ikke mindst: Som udgangspunkt bør du altid konsultere en advokat og revisor i forbindelse med et potentielt forældrekøb, så du sikrer, at alle regler bliver overholdt, og at du vælger den mest fordelagtige model for din økonomi.

LÆS OGSÅ: Nye reglers effekt på forældrekøb og familiehandler