Indblik er i denne uge skrevet af advokat (L), Kristian Dreyer, partner i SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab
Der er for øjeblikket godt 250 boliger til salg på tvangsauktion rundt omkring i landet. Men hvad skal man som køber være særlig opmærksom på ved køb af en ejendom på tvangsauktion?
Man skal for det første gøre sig klart, at ejendomme på tvangsauktion ofte har et vedligeholdelsesefterslæb, da ejerne typisk ikke har haft likviditet til at holde ejendommen ved lige.
Forbrugerbeskyttelsen og også langt ringere, da du som køber ikke har fortrydelsesret. Der vil heller ikke være en tilstandsrapport og mulighed for at tegne ejerskifteforsikring imod skjulte fejl ved bygningen. Man nødsages derfor til at forberede sig grundigt, og dels sikre sig, at man kan finansiere købet, dels at man ikke køber katten i sækken, og på forhånd får gennemgået ejendommen ved en byggeteknisk gennemgang.
Når du på tvangsauktionen byder, skal du udover dit bud betale et såkaldt ”størstebeløb”, der indeholder ejendommens restancer. Endvidere skal auktionsafgiften og tinglysningsafgiften afholdes af dig som køber.
Når der bydes på tvangsauktionen, og du er højstbydende, vil der blive stillet krav om sikkerhedsstillelse på mindst 25.000 kr., som skal medbringes i kontanter, og du vil typisk få 7 dage til at stille sikkerhed for den resterende del.
Få de vigtigste bolignyheder i indbakken
Er du højstbydende på første auktion, og er der ikke begæret 2. auktion, fordi panthaverene ikke vurderer, at det vil indbringe et højre bud, eller er du højstbydende på 2. auktionen, vil du dernæst straks overtage ejendommen. Du vil kunne kræve, at beboeren fraflytter. En lejer vil dog være beskyttet af lejelovgivningens almindelige regler, og kan alene opsiges efter disse regler.
Efter auktionen vil du gennem fogedretten kunne få udstedt auktionsskøde på ejendommen, og du bør lade en advokat forestå det praktiske.
Ved køb af bolig på tvangsauktion bør følgende iagttages:
- Få bistand fra ejendomsmægler eller advokat under hele processen
- Få bistand fra byggeteknisk rådgiver, der på besigtigelsen kan foretage gennemgang af ejendommen. Der handles ikke efter huseftersynsordningen, og du får derfor ingen tilstandsrapport eller tilbud på ejerskifteforsikring, og kan risikere at ”købe katten i sækken”
- Vær opmærksom på, at ejendommen formentlig har et vedligeholdelsesefterslæb
- Kontakt rekvirentens advokat, og på baggrund af salgsopstillingen få bekræftet, hvad du skal stille af sikkerheder, og hvad du udover budsummen skal regne med at skulle betale alt inklusive
- Sørg for at have finansieringen på plads, inden du byder på en tvangsauktion
- Undersøg om der er en lejer i ejendommen, og om du som køber overhovedet kan opsige den pågældende
Det er som regel kun professionelle, der byder på tvangsauktioner, og som er vant til at agere i dette marked, og du bør derfor klart antage professionel hjælp, hvis du overvejer at byde på en auktion. Bemærk også, at hvis du alene blev næsthøjeste byder, kan du risikere at skulle overtage ejendommen, hvis den højestbydende ikke kan gennemføre handlen. Hvis du på 1. auktionen er højstbydende, kan panthaverne kræve, at der afholdes en 2. auktion, men opnås der ikke højere bud ved denne lejlighed, er du fortsat bundet af dit højeste bud fra 1. auktionen. Hele pointen med dette sindige system er at sikre, at tvangsauktionen og formålet dermed ikke forspildes.
Rekvirenten kan have en interesse i at undgå tvangsauktion, såfremt der kan gennemføres et frivilligt salg inden auktionens afholdelse, og både sælger og du kan have en fælles interesse deri. For sælger vil det måske give en lidt højere pris, og for dig kan det indebære, at man med rekvirenten aftaler, at handlen gennemføres under anvendelse af huseftersynsordningen og med ejerskifteforsikring, ligesom du kan sikre dig dømmeboligen foran andre på en tvangsauktion. Men det kræver, at særlig aftale indgås, og at der i det hele taget er tilstrækkelig tid. Men det sker ofte, at tvangsauktioner afværges ved, at der faktisk sker frivilligt salg umiddelbart forud for den berammede tvangsauktion.