Denne uges er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Ulrikke Ekelund, Cheføkonom i BRFkredit.
Der er behov for en grundskyldsreform. Efter indførelsen af skatteloftet i 2001 er det sikkert de færreste, der har skænket grundskylds- og ejendomsværdiskattebetalingen megen tanke. Den ene er der loft over, på den anden er der decideret skattestop. At der ikke er skattestop, men et loft over grundskyldsbetalingerne, betyder, at betalingerne i kroner og øre kan stige år for år med den såkaldte reguleringsprocent, som fastsættes årligt af Finansministeriet. Og ved nærmere eftersyn viser det sig, at grundskylden kan være en potentiel bombe under det danske boligmarked.
Frederiksberg har stort efterslæb
Tager vi eksempelvis Frederiksberg Kommune, hvor der er mest markant forskel mellem den aktuelle betaling og den betaling, man skulle betale, hvis der ikke var loft over grundskyldsbetalingen, skal man her betale knap 42.500 kr. årligt i grundskyld for et gennemsnitligt parcelhus, hvorimod man uden loft skulle betale godt 100.500 kr. årligt. Det er en forskel på hele 58.000 kr. årligt! Sammenligner vi med en rentestigning på et afdragsfrit F1-lån på 2 mio. kr., svarer det til, at renten skulle stige fra de nuværende ca. 0,3 pct. til 4,7 pct. over natten. Tanken om en sådan rentestigning kan få mange boligejere til at få mareridt. At stigningen i grundskyldsbetalingen dog ikke sker henover natten skyldes, at den årligt maksimalt kan stige med 7 pct. fastsat af Finansministeriet. Men det ville være en stor hæmsko for mange, hvis de skulle lægge en fremtidig udgiftspost ind i den størrelsesorden.
Grundskyldsbetalinger og udsigten til stigninger i de kommende år i udvalgte kommuner samt for hele landet
Skatten er ikke tidssvarende
Nu er det naturligvis Frederiksberg, der som nævnt, er det mest grelle eksempel. Ser vi på landsplan, betaler den gennemsnitlige husejer knap 8.900 kr. årligt med loft, og uden loft skulle betalingen være godt 14.100 kr. årligt. Altså en forskel på 5.200 kr. årligt. Men det er vel at mærke efter skat og svarer til udgifter på ca. 430 kr. mere om måneden. Disse stigninger er dog under forudsætning af, at SKAT ikke vurderer, at grundværdierne stiger i fremtiden. Sidste gang, vi fik vurderinger for grundværdierne, var tilbage i 2011, hvor de steg betydeligt, selv om statistikkerne viste faldende grundværdier. Dette vidner om, at vi har at gøre med en finurlig stor skat, der ikke er tidssvarende, og som ikke virker stabiliserende på boligpriserne – tværtimod. Det er ulogisk, at boligejerne skal stikke hånden dybere i lommen efter penge i en tid, hvor priserne falder.
Kapitalisering sker ikke
Egentlig burde udsigten til stigende fremtidige grundskyldsbetalinger kapitaliseres i prisen på boligen. Det sker imidlertid ikke, da vi som oftest køber bolig på baggrund af det aktuelle budget og første års ydelse. Det er de færreste, der laver et fremtidigt og retvisende budget, som rækker over en længere årrække. Ikke engang børsnoterede aktieselskaber laver budgetter med så lange horisonter, idet de kun er underlagt at lave overslag over en femårig periode. Det er derfor for meget at forlange, at den almindelige boligejer skal se 10-15 år frem i tiden. Og meget kan ligeledes ændre sig på det sigte.
Få de vigtigste bolignyheder i indbakken
Løsninger
Det er derfor på tide, at politikerne overvejer at lave en reform af grundskylden. En løsning kunne være at fastfryse de nuværende betalinger, så man går fra skatteloft til skattestop. Flere kommuner leger allerede med tanken. En anden løsning kunne være at slå ejendomsværdiskatten og grundskylden sammen. Vi har regnet på det, og ved neutralisering af den statslige indtægt kunne et forslag være at betale 0,7 pct. af ejendomsværdien op til 4,4 mio. kr. og 2 pct. på den del, der overstiger. Dermed fås en konjunkturregulerende skat samtidig med, at der betales skat af den aktuelle værdi af nye tilbygninger og nyopførte huse. Boligejerne vil på den måde få aflyst en kæmpe regning ude i fremtiden, men må til lommerne, hvis boligpriserne stiger. Alt i alt ville vi få et sundere og mere velfungerende boligmarked – og ikke mindst mindre bureaukrati.