Få svar på spørgsmål om de foreløbige ejendomsvurderinger

12. september fik boligejere adgang til at se deres foreløbige ejendomsvurdering for 2022.

Det er denne vurdering, som i første omgang vil danne grundlag for boligskatten fra januar 2024, når det nye boligskattesystem træder i kraft.

Siden da har de foreløbige 2022-vurderinger været et omdiskuteret emne, efter der i medierne har været flere eksempler på vurderinger, som synes at afvige betydeligt fra boligers egentlige værdi.

Af den grund er der nok flere boligejere, der spørger sig selv, hvad der egentlig er oppe og ned med de foreløbige ejendomsvurderinger.

Hvordan beregnes grundværdien? Hvordan kan ens grundværdi være højere end den samlede ejendomsværdi? Og hvordan sammenlignes der med vurderinger af omkringliggende ejendomme?

Det og mere til har Boligsiden forsøgt at få svar på ved at stille en række spørgsmål til Vurderingsstyrelsen.

Se spørgsmål og svar her:

1. Hvordan kan min grundværdi være højere end den samlede ejendomsværdi?

Vi vurderer en grund ud fra den bedste anvendelse og udnyttelse af grunden ud fra et økonomisk perspektiv. Hvis man eksempelvis har mulighed for at bygge mere på grunden, kan bygge i flere etager, eller hvis grunden kan udstykkes, så udgør det en potentiel værdi, som er afspejlet i grundværdien.

Et andet eksempel er ejendomme med blandet bolig og erhverv. Her vil grundværdien afspejle hele grunden, hvor ejendomsværdien alene vedrører den del, der anvendes til bolig.

I skrivende stund er en gruppe specialister i færd med at analysere de foreløbige vurderinger, hvor grundværdien overstiger ejendomsværdien markant. Giver analysens resultater anledning til ændringer i de foreløbige vurderinger, kontaktes boligejerne direkte.

Læs mere om højere grundværdi end ejendomsværdi her.

LÆS OGSÅ: Nu kan du få overblik over de nye ejendomsvurderinger i dit nabolag via kort på Boligsiden

2. Hvad baserer beregningen af grundværdien sig på – særligt i de områder, hvor der stort set ikke bliver handlet?

Når vi fastsætter grundværdien for huse, tager vi udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd, hvis der ikke var bygget noget på den.

Vi bruger en metode, hvor vi forestiller os, at der er bygget et standardhus på grunden. Det gør vi, fordi grundværdien ikke skal være påvirket af, om der eksempelvis ligger et stort, nyt hus eller et lille, gammelt hus på grunden.

Standardhuset giver os en ensartet målestok, så vi kan se bort fra værdien af de bygninger, der faktisk ligger på grunden. Standardhuset kan vi altså “placere” på en hvilken som helst grund. Lige meget hvor vi placerer det, kan statistikken fortælle os, hvor meget det er værd i forhold til grunden.

Læs mere om, hvordan Vurderingsstyrelsen fastsætter grundværdien for huse

Vær opmærksom på, at metoden er anderledes for ejerlejligheder:

Læs, hvordan Vurderingsstyrelsen fastsætter grundværdien for ejerlejligheder

3. Hvordan er den foreløbige 2022 vurdering beregnet i forhold til 2020-vurderingen? Er det blot en pristalsjustering af den seneste vurdering?

Nej, det er ikke blot en pristalsjustering af en tidligere vurdering. Til den foreløbige 2022-vurdering har vi i Vurderingsstyrelsen trukket nye data og kørt beregningsmodellen igen.

Data er trukket på vurderingsterminen den 1. januar 2022. Derfor er den foreløbige 2022-vurdering en selvstændig vurdering og ikke kun en pristalsjustering.

Den er sammenlignelig med den endelige 2022-vurdering, som den i de fleste tilfælde ikke vil afvige væsentligt fra. Vi bruger nemlig som udgangspunkt den samme metode til at beregne både den foreløbige og den endelige vurdering.

I visse tilfælde kan der dog være forskel på den foreløbige og den endelige 2022-vurdering. Der kan nemlig være andre forhold, som – udover alle de forhold, vi automatisk tager højde for – kan trække værdien op eller ned.

Det vil en vurderingsmedarbejder se på, før den endelige vurdering udarbejdes. I så fald kan der gives et tillæg eller et nedslag. Denne manuelle sagsbehandling er ikke en del af den foreløbige vurdering.

Læs svaret på spørgsmålet ”Hvordan beregnes den foreløbige vurdering?” på denne side: Få svar på dine spørgsmål om den foreløbige vurdering for mere information.

4. Hvordan sikrer I jer mod fejl, når I sammenligner vurderinger på boliger i samme områder?

Vi bruger 15 referenceejendomme til at sammenligne vurderingsejendommen med, når vi vurderer huse og 10, når vi vurderer ejerlejligheder.

Ud fra referenceejendommenes salgspriser beregner vi områdets kvadratmeterpris, som er udgangspunkt for vurderingen af netop den enkelte ejendom.

Vi ved godt, at der er forskelle mellem vurderingsejendommen og referenceejendommene, og derfor er ejendomsværdien heller ikke kun et gennemsnit af referenceejendommenes salgspriser. Vurderingen er specifik for den enkelte ejendom, fordi vi justerer for forskellene.

Referenceejendomme og deres salgspriser bruger vi netop til at finde prisniveauet i området. Disse salgspriser afspejler en lang række forhold, som køber har været villig til at betale for, eksempelvis beliggenhed, afstand til motorveje, jernbaner, indkøbsmuligheder, skoler og lignende. På den måde indgår alle disse forhold også i ejendomsvurderingen som en del af de salgspriser, vi sammenligner med ved at bruge referenceejendomme.

Selvfølgelig er der forskelle mellem en konkret ejendom og referenceejendommene, og det tager vi højde for i vurderingen. Vi ser på mange forskellige forhold og justerer op eller ned, så den enkelte vurdering bliver specifik for lige netop den ejendom, der er tale om.

Referenceejendomme skal så vidt muligt være samme ejendomstype, og derfor sammenligner vi eksempelvis ikke parcelhuse med sommerhuse. Det er dog helt normalt, at vi bruger referenceejendomme, der ikke er magen til den ejendom, vi vurderer – og det tager vi naturligvis højde for i vurderingen gennem justeringer.

Læs mere i svaret på spørgsmålet ”Hvad gør vi, hvis din ejendom ikke ligner referenceejendommene?” på denne side: Få svar på dine spørgsmål om referenceejendomme