Beboelsesejendom

Udlejningsejendommen er beliggende i landzone og består af i alt tre boligenheder.

Ejendommen har ifølge BBR-meddelelsen to etager og er opført i 1897 i mursten med tagdækning af fibercement herunder asbest.

Der er registreret en om-/tilbygning i 2005. Grundens areal udgør ifølge tingbogen 1.823 m², heraf vej på 123 m². Det samlede boligareal udgør ifølge BBR-meddelelsen 280 m² fordelt på tre boligenheder.

Der er registreret en olietank på 1.200 liter etableret i 1967. Olietanken er ifølge BBR-meddelelsen afblændet den 31. december 2008.

Der blev i 2022 etableret en ny olietank på 1.200 liter, som er placeret udendørs og over terræn. Denne er ifølge BBR-meddelelsen i drift.

Bygning 1: Etagebolig

Ved besigtigelsen blev det iagttaget, at adgangsforholdene til boligenhederne sker via udvendig trappe og fælles adgangsarealer som nærmere beskrevet nedenfor. Fra entréen ved enheden på 1. sal er der adgang til den øverste boligenhed. Alle boligenheder har særskilt køkken og toilet/badeværelse.

Ejendommen opvarmes ifølge BBR-meddelelsen ved centralvarme med én fyringsenhed. Det er oplyst, at ejendommen ikke har været beboet i konkursperioden, og at der ikke har været varme på i perioden.

Det er oplyst, at boligenhederne forud for konkursen har været under istandsættelse, men at istandsættelsen ikke blev færdiggjort inden konkursen. Ejendommen fremstod ved besigtigelsen i mindre vedligeholdt stand og med behov for færdiggørelse af de igangsatte arbejder. Interesserede auktionskøbere opfordres derfor til selv at undersøge omfanget af eventuelle istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder.

Enhed: Ellestedvej 6, st.

Stueenheden består af en entré, fire værelser, et køkken og et badeværelse. Lejligheden har et registreret boligareal på 105 m². Fra hoveddøren er en entré, som fører til køkkenet. Fra køkkenet er der videre adgang til stuen samt en fordelingsgang. Fordelingsgangen fører til lejlighedens badeværelse og tre øvrige værelser.

I stuen og ét af de tre øvrige værelser var gulvet fjernet ved besigtigelsen. I resten af enheden bestod gulvet ved besigtigelsen af et materiale, der skønnedes at være klik-trægulv. Lofterne er af træ, mens væggene fremstod i lyse nuancer.

Hele køkkenet, herunder køkkenskabe, bordplade, og komfur er fjernet som led i den igangværende renovering. I enheden er der dog en ovn, et køle-fryseskab og en opvaskemaskine i køkkenet, som ikke er tilsluttet.

Badeværelset fremstod belagt med lyse klinker og indeholdt en bruseniche.

Enhed: Ellestedvej 6, 1.

Enheden består af en fælles entré, fire værelser, et køkken og et toilet fordelt på et registreret areal på 95 m².

Entréen, der er fælles idet den fungerer som eneste adgangsvej til 2. sal, giver adgang til enhedens fordelingsgang. Fordelingsgangen giver adgang til to af enhedens værelser, stuen køkkenet og badeværelset.

Køkkenet har hårde hvidevarer i form af vaskemaskine, komfur, emhætte og et køle-fryseskab. Enhedens sidste værelse tilgås gennem køkkenet.

Enhedens gulve fremstod hovedsageligt som et materiale, der skønnedes at være træ. Badeværelset var dog belagt med klinker, der ved besigtigelsen skønnedes at bestå af sten. Væggene og loftet fremstod i hvide nuancer.

Enheden og særligt den fælles entré fremstod ved besigtigelsen med en beskeden vedligeholdelsesstand.

Enhed: Ellestedvej 6, 2.

Enheden tilgås via en trappe, der befinder sig i fællesentréen, der deles med lejligheden på 1. sal. Enheden består af tre værelser, et køkken og et toilet fordelt på et registreret boligareal på 80 m².

Fra trappen af trædes der ind enhedens køkkenalrum. I køkkenet findes en opvaskemaskine og et komfur af uspecificeret mærke. Fra køkkenalrummet er der adgang til to værelser og et badeværelse. Badeværelset er belagt med klinker, der skønnes at bestå af sten. På badeværelse findes desuden en vaskemaskine.

Enhedens gulv var ved besigtigelsen fjernet som led i den igangværende renovering. Størstedelen af enhedens vægge er skråvægge, og alle vægge fremstod i hvide nuancer.

Bygning 2: Udhus

Udover de ovenfor beskrevne boligenheder i bygning 1 er der på ejendommen registreret en bygning 2.

Bygning 2 er et udhus opført i 1948 i mursten og med tagdækningsmateriale af fibercement herunder asbest. Udhuset har et bebygget areal på 46 m² og er ikke opvarmet.

***

Tilhørende ejendommen er et større ubebygget areal, som er beliggende afsides fra bygningerne på ejendommen.

Vi henviser til energimærkning og tilstandsrapport, men vi tager forbehold for, at de faktiske forhold har ændret sig siden udarbejdelse af rapporterne, idet disse er udarbejdet i henholdsvis 2022 og 1999

Ejendommen er beliggende i et område med drikkevandsinteresser.

Angående ejendommen kan det overordnet bemærkes, at der ved besigtigelsen blev konstateret forskellige vedligeholdelsesniveauer i de enkelte lejemål. Vi bemærker i den forbindelse, at ejendommen købes som den er og forefindes, hvorfor enhver interesseret auktionskøber opfordres til at besigtige ejendommen.

Det præciseres, at ovennævnte oplysninger delvis er baseret på udskrift af BBR-registret, hvorfor der således ikke kan indestås for oplysningernes rigtighed. Registrering af BBR skal beskrive de faktiske forhold. Udskriften er således ikke bevis for, at gældende love og bestemmelser er overholdt.

Tidligere afgørelse fra Huslejenævnet er vedhæftet salgsopstillingen.

Der tages forbehold for tilstedeværelse af de pågældende hårde hvidevarer, deres funktionsdygtighed samt tredjemandsrettigheder.

Ejendomsbidrag og ejendomsskat

Der tages forbehold for ændringer af kravet på ejendomsbidrag som følge af reguleringer. Det bemærkes, at ejendomsbidraget er stiftet den 1. januar 2026, hvorfor auktionskøber hæfter for hele året.

Der tages forbehold for, at der er yderligere ejendomsskatterestancer, der hæfter på ejendommen, og som skal betales af auktionskøber. Rekvirenten afventer gældsopgørelsen fra Gældsstyrelsen, som ved salgsopstillingens indlevering ikke var modtaget. Salgsopstillingen opdateres, når dette er modtaget.  

I 2026 bliver ejendomsskatten for erhvervsejendomme opkrævet på baggrund af foreløbige 2025-vurderinger, idet de endelige vurderinger for 2026 ikke er klar. Grundskylden er derfor beregnet foreløbigt, og grundskylden er genstand for efterregulering, når den endelige vurdering foreligger Det bemærkes, at der fremadrettet alene fastsættes en grundværdi, men ikke en ejendomsværdi, for erhvervsejendomme, idet både grundskyld og dækningsafgift beregnes på baggrund af grundværdien.

Den foreløbige grundværdi for ejendommen 2026 udgør 1.660.000 kr.

Der henvises til https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/

Rekvirenten fraskriver sig ethvert ansvar vedrørende eventuelle efterbetalingskrav vedrørende grundskyld og/eller dækningsafgift. Sådanne krav vil skulle betales af auktionskøber uanset, hvornår kravet måtte opstå eller blive opkrævet af myndighederne.

I henhold til ny praksis pr. 1. januar 2024 opkræves grundskyld/ejendomsskat over ejerens skattekonto. Ejendomsskattebillet 2026 er vedhæftet salgsopstillingen, og der henvises i øvrigt til:

https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/opkraevning-saadan-betaler-du-dine-ejendomsskatter/

Køber henvises til at rådføre sig med egen rådgiver for at fastlægge og/eller estimere konsekvenserne af de foreløbige vurderinger og de foreløbige beskatninger mv.

Indefrosset grundskyld

For så vidt angår indefrosset grundskyld henviser rekvirenten til det i mail af den 9. juni 2026 fra Nyborg Kommune oplyste. Her gør kommunen klart, at de endnu ikke har modtaget oplysning om vurdering 2020, derfor kan der på et senere tidspunkt opstår indefrysningslån for 2021-2023. Kommunen er ikke oplyst om, hvornår oplysning om vurdering 2020 modtages.

Fra 2018 og frem til 2021 er der vedtaget en midlertidig indefrysningsordning af grundskyld for alle ejerboliger. Indefrysningen betyder, at boligejerne ikke skulle betale eventuelle grundskyldsstigninger nu, men i stedet fik et lån svarende til beløbet. Lånet er rente- og gebyrfrit og skal først tilbagebetales, når ejendommen sælges.

Vi gør opmærksom på, at lånet hæfter personligt på ejeren/ejerne af ejendommen. Der er dog det forbehold, at hvis lånet ikke kan opkræves ved sælger, falder lånet tilbage på ejendommen. Det betyder i praksis, at man kan risikere, at lånet falder tilbage som et krav til den nye ejer af ejendommen, længe efter ejerskiftet er sket.

Beløbet er således ikke fortrinsberettiget og dermed ikke medtaget i størstebeløbet. Rekvirenten har ikke kendskab til, om der beløber yderligere beløb, og ovenstående er alene en orientering.

Øvrige oplysninger

 Såfremt der ved tvangsauktion måtte være lukket for ejendommens forsyning (el, vand og varme), må det forventes, at der til forsyningsselskaberne muligvis skal betales et gebyr for genåbning.

Lov om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom gælder ikke på tvangsauktion, og en køber på tvangsauktion er således bundet af sit bud.

Der er ikke udarbejdet tilstandsrapport for ejendommen, og besigtigelsen af ejendommen foretaget af rekvirenten har ikke karakter af en byggeteknisk gennemgang, ligesom besigtigelsen er foretaget uden deltagelse fra en byggesagkyndig. Derfor må en køber acceptere at overtage ejendommen, som den er og forefindes, uden at kunne gøre krav på fejl og mangler over for fogeden, rekvirenten eller dennes repræsentant. Hvorvidt der kan gøres ansvar gældende overfor andre, beror sig på lovgivningens almindelige regler.

Det skal desuden bemærkes, at auktionskøber selv skal sørge for rettidig betaling af alle terminsydelser, ejendomsskatter m.v., der har rettidig betalingsdag efter auktionens afholdelse. Dette gælder, uanset om auktionskøber modtager opkrævningskort eller ej.

Erklæring om auktionskøbers habilitet – konkursboer

Auktionskøber erklærer ved sit auktionsbud på nærværende auktion, at auktionskøber ikke er omfattet af følgende personkreds, jf. konkurslovens § 238, stk. 7, jf. stk. 1;

- kurator for sælger/rekvirenten

- rekonstruktør for sælger/rekvirenten

- skifterettens medhjælper

- medlem af kreditorudvalget for sælger/rekvirenten

- involveret i kurators eller rekonstruktørens sagkyndige bistand for sælger/rekvirenten

- revisor for sælger/rekvirenten

- tillidsmand for sælger/rekvirenten

- vurderingsmand for sælger/rekvirenten

Auktionskøber erklærer desuden ved sit auktionsbud, at auktionskøber ikke er samarbejdspartner med ovenstående personkreds, ansat på en af disses kontorer, en del af disses ledelse, på nogen anden måde afhængig af disse, eller i øvrigt kan anses for nærtstående til ovenstående personkreds, eller har nogle private eller forretningsmæssige relationer hertil, jf. også konkurslovens § 238, stk. 7, jf. stk. 1.

Hvis auktionskøber er eller bliver bekendt med forhold, der giver anledning til at betvivle auktionskøbers habilitet, er auktionskøber forpligtet til straks at meddele Konkursboet/rekvirenten herom.

Tilbagelevering og reetablering

Såfremt højestbydende auktionskøber viser sig at være omfattet af ovennævnte personkreds anses dette som misligholdelse. Konkursboet/rekvirenten har herefter ret, men ikke pligt, til uden varsel at ophæve eller annullere handlen med den konsekvens, at auktionskøber ikke længere har ret til at overtage ejendommen, og der iværksættes en misligholdelsesauktion i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 652 af 15/12/1978 om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) punkt 8.

Risikoen for misligholdelsesauktionen påhviler auktionskøber, således auktionskøber skal tilsvare, hvad der måtte bydes mindre på den nye auktion, uden at have krav på, hvad der måtte bydes mere.

Ved Konkursboets/rekvirentens eventuelle ophævelse eller annullering er auktionskøber forpligtet til straks og for egen regning at tilbagelevere det købte i væsentlig samme stand. Risikoen for ejendommen påhviler auktionskøber indtil faktisk tilbagelevering har fundet sted.

Såfremt ejendommen ikke kan tilbageleveres i væsentlig samme stand, er auktionskøber forpligtet til at kompensere forringelsen af ejendommen. Endvidere er auktionskøber pligtig at betale for den nytte/brug, som auktionskøber har oppebåret/haft i tiden indtil ophævelsen. Konkursboet/rekvirenten er ikke forpligtet til at godtgøre en eventuel værditilvækst.

Hvis der allerede er foretaget registreringer i offentlige registre i forbindelse med overdragelsen, er auktionskøber forpligtet til for egen regning at sørge for, at disse registreringer tilbageføres, herunder men ikke begrænset til tinglysningsmæssige ekspeditioner mv.

Omkostninger og erstatning

I tilfælde af Konkursboets/rekvirentens ophævelse eller annullation af handlen, er auktionskøber forpligtet til at erstatte de omkostninger, som Konkursboet/rekvirenten har afholdt i anledning af handlen.

Auktionskøber er endvidere erstatningsansvarlig over for Konkursboet/rekvirenten for det tab, som Konkursboet/rekvirenten har lidt i anledning af ophævelsen.