Udlejningsejendom i Frederikshavn

Ejendommens samlede areal udgør ifølge tingbogen 485 m², heraf vej på 0 m². Ejendommen er beliggende i byzone.

Det er oplyst, at ejendommen opvarmes med fjernvarme. Det bemærkes dog, at der ifølge BBR-meddelelsen er registreret en olietank i drift. Olietanken er ifølge det oplyste etableret i 1963, under 6.000 liter og placeret i kælderen i udlejningsejendommen (bygning 1).

Der er uafklarede forhold vedrørende olietanke på ejendommen, som behandles af miljømyndigheden under sagsnr. 13/1759. Salgsopstillingen forventes opdateret, når udfaldet af miljømyndighedens behandling foreligger.

Ejendommens baggård fremstod ved besigtigelsen ikke vedligeholdt og tilgroet. Interesserede købere opfordres til selv at besigtige ejendommen forinden tvangsauktionen.

Bygning 1 - Udlejningsejendommen

Udlejningsejendom med fem boligenheder fordelt på to etager. Bygningen er ifølge BBR-meddelelsen registreret som opført i 1903 i mursten og med tag af fibercement, herunder asbest. Der er ifølge BBR-meddelelsen foretaget en om-/tilbygning af bygningen i 2004.

Ved besigtigelsen blev der iagttaget et hul i taget på udlejningsejendommen.

Udlejningsejendommen har et bebygget areal ifølge BBR-meddelelsen på 118  m². Det samlede boligareal udgør 274 m², som fordeles på fem beboelsesenheder.  

Det blev i forbindelse med besigtigelsen konstateret, at kælderen delvist benyttes som en fælles vaskekælder. Kælderen fremstod ved besigtigelsen generelt ikke vedligeholdt.

Enhed: Grønnegade 10, st. tv.:

Enhedens areal udgør ifølge BBR-meddelelsen 65 m², og enheden har to registrerede værelser. Det er oplyst, at enheden ikke er udlejet.

Enheden består af en mindre entré, et badeværelse, en stue, et køkken og et yderligere værelse.

Enhedens gulve fremstod ved besigtigelsen i køkkenet og på toilettet som et materiale, der skønnedes at være linoleum. I stuen var der væg-til-væg-tæppe, og i værelset skønnedes gulvet at bestå af træ. Lofterne var malet hvide.

Ved besigtigelsen blev der i køkkenet iagttaget en ovn af mærket Gorenje og en emhætte af ukendt mærke.

Ved besigtigelsen blev der iagttaget tegn på vandskader i køkkenet samt skader på døren ud til bagtrappen.

Enheden fremstod ved besigtigelsen i mindre velholdt stand. Interesserede auktionskøbere opfordres til selv at undersøge omfanget af eventuelle vedligeholdelses- og/eller renoveringsarbejder.

Enhed: Grønnegade 10, st. th.:

Enhedens areal udgør ifølge BBR-meddelelsen 50 m², og enheden har ét registreret værelse. Det er oplyst, at enheden ikke er udlejet.

Enheden består af en entré, der fører til enhedens værelse. Fra værelset er der videre adgang til køkkenet og badeværelset. Gulvet i værelset og køkkenet skønnedes ved besigtigelsen at bestå af træ, mens gulvet i badeværelset fremstod belagt med klinker. Enhedens vægge var ikke malet eller belagt med tapet og fremstod derfor ufærdige.

Ved besigtigelsen blev der i køkkenet iagttaget en ovn med indbygget kogeplade af mærket Vestfrost. Der blev desuden iagttaget et køleskab af ukendt mærke.

Enheden fremstod ved besigtigelsen i ufærdig stand. Interesserede auktionskøbere opfordres til selv at undersøge omfanget af eventuelle vedligeholdelses- og/eller renoveringsarbejder.

 

Enhed: Grønnegade 10, 1.tv.

Denne enhed blev ikke besigtiget, idet det ikke var muligt at skaffe adgang til enheden i forbindelse med besigtigelsen. Ifølge BBR-meddelelsen er enhedens areal 43 m², og enheden har ét værelse samt køkken og badeværelse.

Beskrivelsen kan blive opdateret, såfremt der opnås adgang til enheden i forbindelse med fremvisning af ejendommen.

Enhed: Grønnegade 10, 1. th.

Enhedens areal udgør ifølge BBR-meddelelsen 56 m², og enheden indeholder to værelser. Det er oplyst, at enheden er udlejet, og at lejekontrakten er vedlagt salgsopstillingen. Konkursboet tager forbehold for indholdet, lovligheden og gyldigheden af lejekontrakten, idet interesserede købere opfordres til at foretage egne undersøgelser af lejeforholdet.

Ifølge lejekontrakten udgør den månedlige leje 3.100,00 kr. ekskl. forbrug. Lejeren har ifølge lejekontrakten indbetalt et depositum på 9.300,00 kr. ved indflytning.

Enheden tilgås via bagtrappen, idet fordøren ved besigtigelsen fremstod beskadiget. Fra bagtrappen er der adgang til køkkenet, hvorfra der er videre adgang til soveværelset og stuen. Fra stuen er der adgang til badeværelset. Ved besigtigelsen blev der i køkkenet iagttaget et køleskab af mærket Whirlpool og en ovn med tilhørende kogeplade af mærket Gorenje.

Enhedens gulve fremstod hovedsageligt belagt med træ, idet køkkenet dog skønnedes at have linoleumsgulv, og badeværelsets gulv skønnedes at bestå af klinker. Væggene fremstod malet i lyse nuancer.

Ved besigtigelsen blev det iagttaget, at døren til badeværelset havde et større hul.

Enheden fremstod ved besigtigelsen i mindre velholdt stand. Interesserede auktionskøbere opfordres til selv at undersøge omfanget af eventuelle vedligeholdelses- og/eller renoveringsarbejder.

Enhed: Grønnegade 10, 2.:

Enhedens areal udgør ifølge BBR-meddelelsen 60 m², og enheden har to registrerede værelser. Det er oplyst, at enheden er udlejet, og at lejekontrakten er vedlagt salgsopstillingen. Konkursboet tager forbehold for indholdet, lovligheden og gyldigheden af lejekontrakten, idet interesserede købere opfordres til at foretage egne undersøgelser af lejeforholdet.

Ifølge lejekontrakten udgør den månedlige leje 2.600,00 kr. ekskl. forbrug. Lejeren har ifølge lejekontrakten indbetalt et depositum på 7.800,00 kr. ved indflytning.

Enheden består af et køkken, hvorfra der er adgang til stuen, badeværelset og en gang, der leder hen til soveværelset. Gulvene skønnedes ved besigtigelsen at være belagt med træparket med undtagelse af badeværelset, der skønnedes at have linoleumsgulv. Lejligheden har lofter i træ og vægge i hvide nuancer. Lejligheden har desuden skråvægge.

Ved besigtigelsen blev der i køkkenet iagttaget en ovn af mærket Bosch, en kogeplade af mærket Schott Ceran og et køleskab af mærket Wasco.

Bygning 2 – Udhus

På ejendommen er der registreret et udhus. Udhuset er ifølge BBR-meddelelsen opført i 1983 med et bebygget areal på 21 m². Udhuset er registreret som et overdækket cykelskur, men der tages forbehold for rigtigheden heraf, idet konkursboet ikke har besigtiget udhuset indvendigt.

Udhuset fremstod ikke vedligeholdt ved besigtigelsen.

***

Ejendommen fremstod ved besigtigelsen som en ejendom af ældre dato, og interesserede auktionskøbere opfordres til selv at undersøge omfanget af eventuelle vedligeholdelses- og udbedringsarbejder i forbindelse med genudlejning af enhederne. Det bemærkes, at ejendommen sælges på auktion som den er og forefindes, og enhver interesseret køber opfordres derfor til at besigtige ejendommen forud for auktionen.

Der tages forbehold for tilstedeværelse af de pågældende hårde hvidevarer, deres funktionsdygtighed samt tredjemandsrettigheder. 

Ejendommen har en registreret bevaringsværdi på 6. Værdierne 1-3 regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi. Når der sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig, og der bliver muligvis behov for at korrigere bevaringsværdien. Udskrift fra Fredede Bevaringsværdige Bygninger vedhæftes salgsopstillingen, og derudover henvises til:

https://kulturarv.dk/fbb/index.htm

Det præciseres, at ovennævnte oplysninger delvis er baseret på udskrift af BBR-registret, hvorfor der således ikke kan indestås for oplysningernes rigtighed. Registrering af BBR skal beskrive de faktiske forhold. Udskriften er således ikke bevis for, at gældende love og bestemmelser er overholdt.

Ejendomsbidrag og ejendomsskat

Der tages forbehold for ændringer af kravet på ejendomsbidrag som følge af reguleringer. Det bemærkes, at ejendomsbidraget er stiftet den 1. januar 2026, hvorfor auktionskøber hæfter for hele året.

Der tages forbehold for, at der er yderligere ejendomsskatterestancer, der hæfter på ejendommen, og som skal betales af auktionskøber. Der er endnu ikke modtaget opgørelse fra Gældsstyrelsen, men salgsopstillingen vil blive opdateret, når denne modtages.

I 2026 bliver ejendomsskatten for erhvervsejendomme opkrævet på baggrund af foreløbige 2025-vurderinger, idet de endelige vurderinger for 2025 ikke er klar. Grundskylden er derfor beregnet foreløbigt, og grundskylden er genstand for efterregulering, når den endelige vurdering foreligger Det bemærkes, at der fremadrettet alene fastsættes en grundværdi, men ikke en ejendomsværdi, for erhvervsejendomme, idet både grundskyld og dækningsafgift beregnes på baggrund af grundværdien.

Den foreløbige grundværdi for ejendommen 2025 udgør 525.000 kr.

Der henvises til https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/

Rekvirenten fraskriver sig ethvert ansvar vedrørende eventuelle efterbetalingskrav vedrørende grundskyld og/eller dækningsafgift. Sådanne krav vil skulle betales af auktionskøber uanset, hvornår kravet måtte opstå eller blive opkrævet af myndighederne.

I henhold til ny praksis pr. 1. januar 2024 opkræves grundskyld/ejendomsskat over ejerens skattekonto. Ejendomsskattebilletten vedhæftes salgsopstilling, og der henvises desuden til:

https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/opkraevning-saadan-betaler-du-dine-ejendomsskatter/

Køber henvises til at rådføre sig med egen rådgiver for at fastlægge og/eller estimere konsekvenserne af de foreløbige vurderinger og de foreløbige beskatninger mv.

Indefrosset grundskyld

For så vidt angår indefrosset grundskyld henviser rekvirenten til det oplyste fra Frederikshavns Kommune i mail af den 9. juni 2026. Vi afventer opgørelsen fra Gældsstyrelsen.

Fra 2018 og frem til 2021 er der vedtaget en midlertidig indefrysningsordning af grundskyld for alle ejerboliger. Indefrysningen betyder, at boligejerne ikke skulle betale eventuelle grundskyldsstigninger nu, men i stedet fik et lån svarende til beløbet. Lånet er rente- og gebyrfrit og skal først tilbagebetales, når ejendommen sælges.

Vi gør opmærksom på, at lånet hæfter personligt på ejeren/ejerne af ejendommen. Der er dog det forbehold, at hvis lånet ikke kan opkræves ved sælger, falder lånet tilbage på ejendommen. Det betyder i praksis, at man kan risikere, at lånet falder tilbage som et krav til den nye ejer af ejendommen, længe efter ejerskiftet er sket.

Beløbet er således ikke fortrinsberettiget og dermed ikke medtaget i størstebeløbet. Rekvirenten har ikke kendskab til, om der beløber yderligere beløb, og ovenstående er alene en orientering.

Øvrige oplysninger

Såfremt der ved tvangsauktion måtte være lukket for ejendommens forsyning (el, vand og varme), må det forventes, at der til forsyningsselskaberne muligvis skal betales et gebyr for genåbning.

Lov om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom gælder ikke på tvangsauktion, og en køber på tvangsauktion er således bundet af sit bud.

Der er ikke udarbejdet tilstandsrapport for ejendommen, og besigtigelsen af ejendommen foretaget af rekvirenten har ikke karakter af en byggeteknisk gennemgang, ligesom besigtigelsen er foretaget uden deltagelse fra en byggesagkyndig. Derfor må en køber acceptere at overtage ejendommen, som den er og forefindes, uden at kunne gøre krav på fejl og mangler over for fogeden, rekvirenten eller dennes repræsentant. Hvorvidt der kan gøres ansvar gældende overfor andre, beror sig på lovgivningens almindelige regler.

Det skal desuden bemærkes, at auktionskøber selv skal sørge for rettidig betaling af alle terminsydelser, ejendomsskatter m.v., der har rettidig betalingsdag efter auktionens afholdelse. Dette gælder, uanset om auktionskøber modtager opkrævningskort eller ej.

Erklæring om auktionskøbers habilitet – konkursboer

Auktionskøber erklærer ved sit auktionsbud på nærværende auktion, at auktionskøber ikke er omfattet af følgende personkreds, jf. konkurslovens § 238, stk. 7, jf. stk. 1;

- kurator for sælger/rekvirenten

- rekonstruktør for sælger/rekvirenten

- skifterettens medhjælper

- medlem af kreditorudvalget for sælger/rekvirenten

- involveret i kurators eller rekonstruktørens sagkyndige bistand for sælger/rekvirenten

- revisor for sælger/rekvirenten

- tillidsmand for sælger/rekvirenten

- vurderingsmand for sælger/rekvirenten

Auktionskøber erklærer desuden ved sit auktionsbud, at auktionskøber ikke er samarbejdspartner med ovenstående personkreds, ansat på en af disses kontorer, en del af disses ledelse, på nogen anden måde afhængig af disse, eller i øvrigt kan anses for nærtstående til ovenstående personkreds, eller har nogle private eller forretningsmæssige relationer hertil, jf. også konkurslovens § 238, stk. 7, jf. stk. 1.

Hvis auktionskøber er eller bliver bekendt med forhold, der giver anledning til at betvivle auktionskøbers habilitet, er auktionskøber forpligtet til straks at meddele Konkursboet/rekvirenten herom.

Tilbagelevering og reetablering

Såfremt højestbydende auktionskøber viser sig at være omfattet af ovennævnte personkreds anses dette som misligholdelse. Konkursboet/rekvirenten har herefter ret, men ikke pligt, til uden varsel at ophæve eller annullere handlen med den konsekvens, at auktionskøber ikke længere har ret til at overtage ejendommen, og der iværksættes en misligholdelsesauktion i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 652 af 15/12/1978 om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) punkt 8.

Risikoen for misligholdelsesauktionen påhviler auktionskøber, således auktionskøber skal tilsvare, hvad der måtte bydes mindre på den nye auktion, uden at have krav på, hvad der måtte bydes mere.

Ved Konkursboets/rekvirentens eventuelle ophævelse eller annullering er auktionskøber forpligtet til straks og for egen regning at tilbagelevere det købte i væsentlig samme stand. Risikoen for ejendommen påhviler auktionskøber indtil faktisk tilbagelevering har fundet sted.

Såfremt ejendommen ikke kan tilbageleveres i væsentlig samme stand, er auktionskøber forpligtet til at kompensere forringelsen af ejendommen. Endvidere er auktionskøber pligtig at betale for den nytte/brug, som auktionskøber har oppebåret/haft i tiden indtil ophævelsen. Konkursboet/rekvirenten er ikke forpligtet til at godtgøre en eventuel værditilvækst.

Hvis der allerede er foretaget registreringer i offentlige registre i forbindelse med overdragelsen, er auktionskøber forpligtet til for egen regning at sørge for, at disse registreringer tilbageføres, herunder men ikke begrænset til tinglysningsmæssige ekspeditioner mv.

Omkostninger og erstatning

I tilfælde af Konkursboets/rekvirentens ophævelse eller annullation af handlen, er auktionskøber forpligtet til at erstatte de omkostninger, som Konkursboet/rekvirenten har afholdt i anledning af handlen.

Auktionskøber er endvidere erstatningsansvarlig over for Konkursboet/rekvirenten for det tab, som Konkursboet/rekvirenten har lidt i anledning af ophævelsen.