Beboelsesejendom

Ejendommens samlede areal ifølge tingbogen udgør 779 m², heraf vej på 0 m². Ejendommen består af to bygninger.

Bygning 1 er ifølge BRR-meddelelsen en etagebolig-bygning i to plan bestående af to beboelseslejligheder og en enhed til kontor. Bygningen er opført i 1905, og ombygget i 1920. Ejendommen er ifølge BBR-meddelelsen opbygget af mursten og taget oplyses at være af fibercement herunder asbest.

Bygning 1 har et samlet boligareal på 168 m² mens erhverarealet er oplyst at udgøre 24 m². Bygning 1 opvarmes ved centralvarme med én fyringsenhed, hvortil der anvendes naturgas.

Bygning 2 er ifølge BBR-meddelelsen et række-, kæde, eller dobbelthus og bygningen opført i 1905 med et bebygget areal på 83 m2, hvoraf 30 m² er registreret som boligareal og 53 m² anvendes til skur. 

Bygnings 2 er ifølge BBR-meddelelsen af mursten og taget oplyses at være af tagpap med stor hældning. Bygning 2 opvarmes ved centralvarme med én fyringsenhed, hvortil der anvendes naturgas.

Bygning 1

Erhvervsenhed Marstrup Bygade 131, 6100 Haderslev

Enhedens areal udgør 24 m², og er registreret som erhvervsareal. Ifølge BBR anvendes dette lejemål som sparekassefilial, hvilket dog ikke længere er tilfældet.

Konkursboet har ikke besigtiget enheden endnu, men beskrivelsen heraf vil blive opdateret efter besigtigelsen, se dog beskrivelsen af nr. 131A, st.  

Enhed Marstrup Bygade 131A, st., 6100 Haderslev

Beboelseslejlighedens areal oplyses ifølge BBR-meddelelsen at udgøre 78 m². I enheden er der registreret tre værelser, et badeværelse med toilet samt et køkken.

Konkursboet har endnu ikke besigtiget lejemålet, men beskrivelsen vil blive opdateret, når enheden er blevet besigtiget.

Lejemålet er udlejet, og ifølge den udarbejdede lejekontrakt, udgør lejemålets areal 102 m². Det er konkursboets opfattelse, at  arealet for ovenstående erhvervsenhed er inddraget i dette lejemål. Rigtigheden og gyldigheden heraf forbeholdes, idet konkursboet ikke endeligt har afklaret dette.

Ifølge lejekontrakten består lejligheden af fire værelser med adgang til fælles have, terrasse samt opbevaringsplads i et skur. Den månedlige leje er ved lejekontraktens indgåelse angivet til 5.500 kr. ekskl. forbrug, nu reguleret til 5.797,79 kr. ekskl. forbrug. Det er aftalt, at lejen årligt reguleres i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset, men det er uafklaret, hvorvidt lejen reelt er blevet reguleret yderligere.   

Enhed Marstrup Bygade 131A, 1., 6100 Haderslev

Beboelseslejlighedens areal udgør ifølge BBR-meddelelsen 90 m² og består af fire værelser, et køkken og et badeværelse.  Lejligheden er ikke udlejet. Seneste lejekontrakt blev udarbejdet i 2022, hvor den månedlige husleje udgjorde 4.200 kr. ekskl. forbrug.

 Lejligheden består af en entre, hvorfra der er adgang til en mindre fordelingsgang. Fra fordelingsadgangen er der adgang til lejlighedens badeværelse, køkken, stue og ét værelse. Fra stuen er der adgang til to yderligere værelser.

Lejlighedens vægge og lofter er hvide, og der er gulve af et materiale, som skønnes til laminat. Gulvet i lejlighedens stue er dog belagt med et væg-til-væg-tæppe, mens gulvet i éntreen og fordelingsgagen er af beton.

I køkkenet er der et komfur af mærket ”Blomberg” og en emhætte af mærket ”gorenje”. Derudover er der en opvaskemaskine af mærket ”Grundig” og et køle-fryseskab af mærket ”Electrolux”. Der er desuden placeret en vaskemaskine af mærket ”Zanussi” i fordelingsgangen.

Lejligheden fremstår overordnet set i renlig og ryddet stand, men en interesseret køber må forvente visse vedligeholdelses- og/eller renoveringsarbejder mv.   

Bygning 2

Enhed Marstrup Bygade 131B, 6100 Haderslev

Beboelseslejlighedens areal udgør ifølge BBR-meddelelsen 30 m² og består af tre værelser. Lejligheden var på besigtigelsestidspunktet udlejet, men er nu opsagt, og lejer er fraflyttet.

Den tidligere lejekontrakt er vedlagt salgsopstillingen. Den månedlige husleje udgjorde 2.900 kr. for lejemålet. Det bemærkes i øvrigt, at lejekontrakten angiver at lejemålet alene består af ét værelse med et samlet bruttoetageareal på 45 m².  Ved besigtigelsen kunne der imidlertid konstateres to værelser, hvorfor interesserede købere opfordres til selv at besigtige bygningen.

Lejligheden består af en mindre éntre, hvorfra der er adgang til en fordelingsgang, der fører til lejlighedens  køkken, badeværelse og ét værelse. Fra værelset er der adgang til lejlighedens stue.

Lejlighedens vægge og loft fremstår i lyse nuancer. Gulvmaterialet skønnes hovedsageligt til at bestå af laminat i en træfarvet nuance, mens gulvet i lejlighedens stue dog fremstår i en mørk nuance af et uspecificeret materiale. På badeværelset er væggene beklædt med klinker, mens brusenichen er af vinyl og gulvet består af mosaik klinker. Der kunne ved besigtigelsen konstateres fugtproblemer på badeværelset, herunder sorte plamager i brusenichen.  

Køkkenet har hvide skabe og en mørk bordplade af et materiale, som skønnes til laminat. I køkkenet er der et komfur og en emhætte af mærket ”gorenje”. Derudover er der en opvaskemaskine af mærket ”Bosch” og et køle-fryseskab af mærket ”Gram”.

Lejligheden fremstår i mindre vedligeholdt stand, og en interesseret køber må forvente visse vedligeholdelses- og/eller renoveringsarbejder mv.

 * * *

Der tages forbehold for tilstedeværelse af de pågældende hårde hvidevarer, deres funktionsdygtighed samt tredjemandsrettigheder. 

Vi henviser til energimærkning og tilstandsrapport, men vi tager forbehold for, at de faktiske forhold har ændret sig siden udarbejdelse af rapporterne, idet tilstandsrapporten er fra 1997 og energimærkningerne er fra 2021.

Ejendommen er beliggende i landzone, og er beliggende i et område med drikkevandsinteresser. Ejendommen er registreret med en bevaringsværdi på 6 – se vedhæftede udskrift fra https://www.kulturarv.dk/fbb/bygningvis.pub?bygning=12932557.

Det præciseres, at ovennævnte oplysninger delvist er baseret på udskrift af BBR-registret, hvorfor der således ikke kan indestås for oplysningernes rigtighed. Registrering af BBR skal beskrive de faktiske forhold. Udskriften er således ikke bevis for, at gældende love og bestemmelser er overholdt.

Ejendomsbidrag og ejendomsskat (ved erhvervsejendomme)

Der tages forbehold for ændringer af kravet på ejendomsbidrag som følge af reguleringer. Det bemærkes, at ejendomsbidraget er stiftet den 1. januar 2026, hvorfor auktionskøber hæfter for hele året.

Der tages forbehold for, at der er yderligere ejendomsskatterestancer, der hæfter på ejendommen, og som skal betales af auktionskøber. Rekvirenten har endnu ikke modtaget besvarelse fra Gældsstyrelsen. Denne vil blive fremlagt, når den er modtaget.  

I 2026 bliver ejendomsskatten for erhvervsejendomme opkrævet på baggrund af foreløbige 2025-vurderinger, idet de endelige vurderinger for 2026 ikke er klar. Grundskylden er derfor beregnet foreløbigt, og grundskylden er genstand for efterregulering, når den endelige vurdering foreligger Det bemærkes, at der fremadrettet alene fastsættes en grundværdi, men ikke en ejendomsværdi, for erhvervsejendomme, idet både grundskyld og dækningsafgift beregnes på baggrund af grundværdien.

Den foreløbige grundværdi for ejendommen 2025 udgør 164.000 kr.

Der henvises til https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/

Rekvirenten fraskriver sig ethvert ansvar vedrørende eventuelle efterbetalingskrav vedrørende grundskyld og/eller dækningsafgift. Sådanne krav vil skulle betales af auktionskøber uanset, hvornår kravet måtte opstå eller blive opkrævet af myndighederne.

I henhold til ny praksis pr. 1. januar 2024 opkræves grundskyld/ejendomsskat over ejerens skattekonto. Beløbet kan således ikke oplyses, men vi henviser til ovenstående foreløbige ejendomsværdi. Der henvises desuden til:

https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/foreloebige-vurderinger-for-erhvervsejendomme/opkraevning-saadan-betaler-du-dine-ejendomsskatter/

Køber henvises til at rådføre sig med egen rådgiver for at fastlægge og/eller estimere konsekvenserne af de foreløbige vurderinger og de foreløbige beskatninger mv.

Øvrige oplysninger

Såfremt der ved tvangsauktion måtte være lukket for ejendommens forsyning (el, vand og varme), må det forventes, at der til forsyningsselskaberne muligvis skal betales et gebyr for genåbning.

Lov om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom gælder ikke på tvangsauktion, og en køber på tvangsauktion er således bundet af sit bud.

Der er ikke udarbejdet tilstandsrapport for ejendommen, og besigtigelsen af ejendommen foretaget af rekvirenten har ikke karakter af en byggeteknisk gennemgang, ligesom besigtigelsen er foretaget uden deltagelse fra en byggesagkyndig. Derfor må en køber acceptere at overtage ejendommen, som den er og forefindes, uden at kunne gøre krav på fejl og mangler over for fogeden, rekvirenten eller dennes repræsentant. Hvorvidt der kan gøres ansvar gældende overfor andre, beror sig på lovgivningens almindelige regler.

Det skal desuden bemærkes, at auktionskøber selv skal sørge for rettidig betaling af alle terminsydelser, ejendomsskatter m.v., der har rettidig betalingsdag efter auktionens afholdelse. Dette gælder, uanset om auktionskøber modtager opkrævningskort eller ej.

Erklæring om auktionskøbers habilitet – konkursboer

Auktionskøber erklærer ved sit auktionsbud på nærværende auktion, at auktionskøber ikke er omfattet af følgende personkreds, jf. konkurslovens § 238, stk. 7, jf. stk. 1;

- kurator for sælger/rekvirenten

- rekonstruktør for sælger/rekvirenten

- skifterettens medhjælper

- medlem af kreditorudvalget for sælger/rekvirenten

- involveret i kurators eller rekonstruktørens sagkyndige bistand for sælger/rekvirenten

- revisor for sælger/rekvirenten

- tillidsmand for sælger/rekvirenten

- vurderingsmand for sælger/rekvirenten

Auktionskøber erklærer desuden ved sit auktionsbud, at auktionskøber ikke er samarbejdspartner med ovenstående personkreds, ansat på en af disses kontorer, en del af disses ledelse, på nogen anden måde afhængig af disse, eller i øvrigt kan anses for nærtstående til ovenstående personkreds, eller har nogle private eller forretningsmæssige relationer hertil, jf. også konkurslovens § 238, stk. 7, jf. stk. 1.

Hvis auktionskøber er eller bliver bekendt med forhold, der giver anledning til at betvivle auktionskøbers habilitet, er auktionskøber forpligtet til straks at meddele Konkursboet/rekvirenten herom.

Tilbagelevering og reetablering 

Såfremt højestbydende auktionskøber viser sig at være omfattet af ovennævnte personkreds anses dette som misligholdelse. Konkursboet/rekvirenten har herefter ret, men ikke pligt, til uden varsel at ophæve eller annullere handlen med den konsekvens, at auktionskøber ikke længere har ret til at overtage ejendommen, og der iværksættes en misligholdelsesauktion i overensstemmelse med bekendtgørelse nr. 652 af 15/12/1978 om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom) punkt 8.

Risikoen for misligholdelsesauktionen påhviler auktionskøber, således auktionskøber skal tilsvare, hvad der måtte bydes mindre på den nye auktion, uden at have krav på, hvad der måtte bydes mere.

Ved Konkursboets/rekvirentens eventuelle ophævelse eller annullering er auktionskøber forpligtet til straks og for egen regning at tilbagelevere det købte i væsentlig samme stand. Risikoen for ejendommen påhviler auktionskøber indtil faktisk tilbagelevering har fundet sted.

Såfremt ejendommen ikke kan tilbageleveres i væsentlig samme stand, er auktionskøber forpligtet til at kompensere forringelsen af ejendommen. Endvidere er auktionskøber pligtig at betale for den nytte/brug, som auktionskøber har oppebåret/haft i tiden indtil ophævelsen. Konkursboet/rekvirenten er ikke forpligtet til at godtgøre en eventuel værditilvækst.

Hvis der allerede er foretaget registreringer i offentlige registre i forbindelse med overdragelsen, er auktionskøber forpligtet til for egen regning at sørge for, at disse registreringer tilbageføres, herunder men ikke begrænset til tinglysningsmæssige ekspeditioner mv.

Omkostninger og erstatning 

I tilfælde af Konkursboets/rekvirentens ophævelse eller annullation af handlen, er auktionskøber forpligtet til at erstatte de omkostninger, som Konkursboet/rekvirenten har afholdt i anledning af handlen.

Auktionskøber er endvidere erstatningsansvarlig over for Konkursboet/rekvirenten for det tab, som Konkursboet/rekvirenten har lidt i anledning af ophævelsen.